對旅游業(yè)的投資

梅德拉島是眾多旅游獎項的冠軍島。自2013年以來(lái)，幾乎每年它都會(huì )獲得歐洲領(lǐng)先島嶼目的地獎，自2015年以來(lái)，它一直是世界領(lǐng)先島嶼目的地獎。

去年，超過(guò)180萬(wàn)游客來(lái)到這里，使馬德拉成為葡萄牙游客第四多的地區，也是旅游時(shí)間的領(lǐng)導者。如果你在里斯本平均住兩晚，那么在馬德拉最多住五晚。2022年，在島上過(guò)夜的人數達到了創(chuàng )紀錄的980萬(wàn)。馬德拉旅游業(yè)的增長(cháng)率僅次于里斯本。此外，馬德拉島有最多的游輪?？浚?022年有323艘，而訪(fǎng)問(wèn)整個(gè)葡萄牙大陸的游輪為489艘。游客最多的三個(gè)國家是：英國、德國和法國。去年旅游業(yè)為馬德拉帶來(lái)了近5.29億歐元的收入。

前往馬德拉島的平均旅行時(shí)間為4.8晚，是葡萄牙最長(cháng)的。全國平均水平為2.7晚（里斯本為2.33晚）。

從投資角度來(lái)看，有趣的是，酒店業(yè)的增長(cháng)速度正在放緩，而私人住房卻越來(lái)越受歡迎。例如，今年9月，入住酒店的游客比去年增加了約3%，入住私人住宿的游客增加了37%。這是一個(gè)穩定的趨勢。

市場(chǎng)上仍有需求，供應量盡量不保持：馬德拉是葡萄牙酒店床位增長(cháng)率的領(lǐng)導者。

也許你現在有興趣在馬德拉投資一套公寓或房子出租給游客。你應該在哪里買(mǎi)房地產(chǎn)，要花多少錢(qián)，你能期望什么樣的利潤？

短期租賃房地產(chǎn)投資

截至2024年7月，馬德拉的平均每平方米價(jià)格為2.782歐元。這幾乎比去年10月增加了21%。最貴的地方是豐沙爾。這里也是游客最喜歡過(guò)夜的地方，也是投資短期租賃的有利可圖地點(diǎn)的中心。房地產(chǎn)管理公司Holidu在馬德拉擁有160多個(gè)房源，該公司的專(zhuān)家表示，最受游客歡迎的地點(diǎn)位于南部海岸，與首都雙向。在選擇對象時(shí)，值得考慮從Cani?u到Calheta的區域。這里的氣候最穩定、最溫暖，這意味著(zhù)季節性最小。

在最受歡迎的葡萄牙房地產(chǎn)市場(chǎng)Idealista上，我們研究了你可以在豐沙爾的熱門(mén)旅游租賃地點(diǎn)以50萬(wàn)歐元、100萬(wàn)歐元和200萬(wàn)歐元的價(jià)格購買(mǎi)什么，并使用AirDNA服務(wù)評估旅游租賃市場(chǎng)，我們了解了此類(lèi)房地產(chǎn)的出租價(jià)格以及需要考慮的維護成本。

花50萬(wàn)歐元，在豐沙爾市中心的海濱大道附近，你可以買(mǎi)到一套有兩間臥室、兩間全套浴室和一個(gè)陽(yáng)臺的公寓。AirDNA估計，在這樣的設施中過(guò)夜的費用為116歐元。預計今年的入住率為83%。按這一入住率計算，年租金收入約為35200歐元。運營(yíng)費用將略高于2萬(wàn)歐元：這包括稅收、清潔費、水電費、互聯(lián)網(wǎng)、物業(yè)維護費用（例如小修）以及管理物業(yè)的公司的服務(wù)費用。我們的計算考慮了最低管理費率——收入的20%，然而，正如Holidu所說(shuō)，根據管理公司的參與程度，這一數額可能高達40%。因此，每年的凈利潤約為15100歐元。資本化率-3.02%。

在圣馬蒂尼奧熱門(mén)地區的福爾摩沙海灘附近花100萬(wàn)歐元，你可以買(mǎi)到一套四室三衛的公寓或房子，可以容納8位客人。在這樣的住宿中，您可以獲得平均每晚317歐元的住宿費。根據AirDNA的數據，這些設施的入住率為76%。在一年的時(shí)間里，這樣的房子或公寓將帶來(lái)8.78萬(wàn)歐元的收入和近4.5萬(wàn)歐元的凈利潤。這種情況下的資本化率為4.49%。

花200萬(wàn)歐元在豐沙爾風(fēng)景如畫(huà)的環(huán)境中，你可以買(mǎi)到一棟有四間臥室、四間浴室、一個(gè)院子和一個(gè)游泳池的房子。這樣的房子將以平均每晚346歐元的價(jià)格出租，預計入住率為72%。收入超過(guò)9萬(wàn)歐元，每年凈利潤約為36100歐元。為什么它不到一棟價(jià)值100萬(wàn)歐元的房子？原因是由于游泳池和其他戶(hù)外設施，房產(chǎn)稅更高，維護成本也更高。然而，在最初階段投資室內，你幾乎可以將每晚的價(jià)格提高一倍。經(jīng)過(guò)深思熟慮的房產(chǎn)擁有時(shí)尚的內部、更有利的視野、經(jīng)過(guò)深思熟慮的美麗庭院或露臺以及他們自己的“籌碼”，在A(yíng)irBnb上以每晚約500歐元的價(jià)格出租。

你也可以在豐沙爾郊外的海灘地區投資200萬(wàn)歐元買(mǎi)一棟房子，因為位置的原因，這些房產(chǎn)的租金會(huì )更高。例如，在Punta do Sol海邊的海灘上，一棟同樣價(jià)格的類(lèi)似房子，即使進(jìn)行了標準的翻新，平均每晚也要花費485歐元。

無(wú)論你選擇什么——投資裝修或在南海岸的一個(gè)熱門(mén)地點(diǎn)買(mǎi)房——你每年都可以獲得約56600歐元的凈利潤。

我們是否應該擔心馬德拉島的旅游房地產(chǎn)市場(chǎng)很快就會(huì )過(guò)度飽和？還沒(méi)有。官方統計數據顯示，根據今年前10個(gè)月的估計，馬德拉島已經(jīng)創(chuàng )下了新的旅游記錄。Holidu的數據也證實(shí)了這一點(diǎn)。

短期或長(cháng)期租賃：選擇什么？

當談到在短期和長(cháng)期租賃之間進(jìn)行選擇時(shí)，Holidu專(zhuān)家表示，到目前為止，短期租賃獲勝。原因有兩個(gè)。首先，島上的房產(chǎn)入住率很高，非季節性入住率約為80%，季節性入住約為90%，每晚的平均成本不斷穩步上升。其次，盡管越來(lái)越多的移民來(lái)到該島（目前約有12000名外國人居住在這里），但他們對房地產(chǎn)的需求還無(wú)法與旅游業(yè)相比。

如果你仍然想長(cháng)期出租你在馬德拉的房產(chǎn)，或者該島是你感興趣的居住地，那么最受歡迎的買(mǎi)房地點(diǎn)是豐沙爾、Camara do Lobos、Calheta和Ribeira Brava。他們都在南海岸。馬德拉的居民更喜歡在首都租房，尤其是在已經(jīng)提到的Sau Martinho和圣克魯斯鎮豐沙爾附近。租金也在穩步增長(cháng)，目前平均每平方米13歐元。Idealista上列出的房產(chǎn)中，近60%的價(jià)格在1500以上。用這筆錢(qián)，你可以在豐沙爾的一棟舊建筑里租一套帶陽(yáng)臺的兩居室公寓，俯瞰大海。在一個(gè)帶大露臺的新建筑群中的公寓將花費3000歐元。豐沙爾附近一棟帶花園的房子每月可租5000英鎊。